Offene Immobilienfonds

Inhaltsverzeichnis der Seite offene Immobilienfonds:

• Was sind offene Immobilienfonds
• Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds
• Bezug und Handel von offenen Immobilienfonds
• Anbieter von offenen Immobilienfonds
  

  

Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds erfreuen sich seit vielen Jahren großer Beliebtheit. Dies hat sich auch nach den jüngsten Entwicklungen im Rahmen der aktuellen Finanzkrise nicht wesentlich geändert.

Offene Immobilienfonds gelten nicht nur als sehr sicher, sondern erwirtschaften meist über Jahre eine solide Rendite, die fast immer deutlich über den Zinsen liegt, die sich mit einem Sparbuch, einem Festgeldkonto oder einem Sparbrief erzielen lassen.

Die Geschichte der offenen Immobilienfonds geht bis in das Jahr 1938 zurück. Damals wurden sie erstmals in der Schweiz aufgelegt. Rund zwei Jahrzehnte später waren offene Immobilienfonds auch in Deutschland erhältlich.

Zu den ersten Anbietern gehörten die Bayerische Vereinsbank und die Bayerische Hypotheken- und Wechselbank.

Offene Immobilienfonds bieten langfristige Sicherheit

Ein wesentliches Kennzeichen offener Immobilienfonds ist es, dass sie nicht nur relativ hohe Erträge erwirtschaften, sondern auch, dass diese Erträge zum größten Teil steuerfrei sind. Außerdem entwickeln sich offene Immobilienfonds weitestgehend unabhängig von zahlreichen anderen Wertpapieren. In den letzten Jahren lag die durchschnittliche Rendite für offene Immobilienfonds bei rund 3 bis 4%, wobei es durchaus auch größere Schwankungen gab.

Offene Immobilienfonds benötigen eine Barreserve

Jede Fondsgesellschaft, die offene Immobilienfonds anbieten möchte, ist gesetzlich verpflichtet, eine Barreserve in Höhe von 5% auf das gesamte Kapitalvermögen bereitzuhalten. Gerät diese Fondsgesellschaft einmal in Gefahr, diese Mindestquote zu unterschreiten, muss sie den offenen Immobilienfonds so lange schließen, bis sie die Mindestquote wieder gewährleisten kann.

Kleine Geldbeträge – große Wirkung

Offene Immobilienfonds machen es möglich, dass sich auch private Anleger, die nur über wenig Eigenkapital verfügen, an der Wertentwicklung von Büro- und Gewerbeimmobilien im In- und Ausland beteiligen können, einem Markt, der ihnen ansonsten verschlossen bliebe. Einige Fondsgesellschaften bieten hier auch monatliche oder vierteljährlich Sparpläne an.

Investitionsobjekte der Fonds

Viele offene Immobilienfonds investieren hauptsächlich in größere Einkaufszentren, Büroparks oder andere Immobilien, die eine langfristige Vermietung und damit auch eine solide Wertsteigerung über mehrere Jahre hinweg versprechen. Wohnimmobilien spielen im Gegensatz dazu eine eher untergeordnete Rolle. Die Zahl der Investitionsobjekte kann sehr stark variieren und muss sich nicht nur auf Deutschland beschränken. Oftmals erwirtschaften gerade diejenigen offenen Immobilienfonds, die europa- oder weltweit investieren, die beste Rendite.

Fondsanteile täglich verfügbar

Offene Immobilienfonds erwirtschaften ihre Erträge vor allem durch Mietverträge und durch Wertsteigerungen der von ihnen betreuten Objekte. Das Geld der Anleger wird jedoch nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere und andere schnell verfügbare Anlagen investiert. So ist gewährleistet, dass die Liquiditätsreserve für offene Immobilienfonds wenigstens bei 5 und höchstens bei 49% liegt. Dadurch sind alle Fondsanteile täglich verfügbar und können bei Bedarf auch wieder verkauft werden.

Verwaltung des Fondsvermögens

Das Fondsvermögen offener Immobilienfonds wird von Kapitalgesellschaften verwaltet. Hierbei handelt es sich um Spezialkreditinstitute, die grundsätzlich immer der Kontrolle der Bundesaufsicht für Finanzen unterliegen.

Die Kapitalgesellschaften sorgen außerdem dafür, dass immer dann, wenn mehr Fondsanteile zurückgegeben werden, als flüssige Mittel vorhanden sind, der Fonds entweder Fremdkapital in Form von Krediten aufnimmt oder aber bestimmte Immobilien verkauft. Dies ist jedoch mit einer ungünstigen Entwicklung und oftmals auch mit einer deutlichen Belastung der Rendite verbunden.

Maßnahmen bei hohen Mittelabflüssen

Waren die Mittelabflüsse bei einem offenen Immobilienfonds besonders hoch oder wurden viele Immobilien verkauft, führt dies in der Regel dazu, dass weitere ertragsreiche Anteile verkauft werden müssen.

Dadurch wird die Rendite erneut belastet. Es entsteht ein großer Verkaufsdruck mit der Folge, dass der offene Immobilienfonds deutlich an Wert verliert. Sinkt der Preis der einzelnen Objekte gar unter den vom Gutachter festgestellten Wert, ist ein Verkauf unzulässig.

Um dieser Entwicklung einen Riegel vorzuschieben, wurde im April 2011 ein Gesetz verabschiedet, welches eine zweijährige Mindesthaltefrist und eine einjährige Kündigungsfrist für alle Immobilien vorsieht, die Bestandteil eines offenen Immobilienfonds sind.

Offene Immobilienfonds bieten steuerliche Vorteile

Derjenige Teil des Gewinns, der auf einer Wertsteigerung der einzelnen Objekte beruht, ist grundsätzlich immer steuerfrei. Der Gewinn aus Mieteinnahmen muss voll versteuert werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Einnahmen in Ländern erzielt werden, mit denen Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen hat.

Insbesondere dann, wenn sehr viele Investitionen im Ausland getätigt wurden, ist es gar nicht so selten, dass durch offene Immobilienfonds eine 100%ige Steuerfreiheit für die Kapitaleträge erreicht werden kann.

Verteilung des Fondsvermögens

Alle Liegenschaften, die für offene Immobilienfonds infrage kommen, werden nach dem Prinzip der Risikostreuung ausgewählt. Offene Immobilienfonds müssen mindestens 10 verschiedene Objekte besitzen. Kein einziges Objekt darf dabei den Wert von 15% des Gesamtvermögens überschreiten.

Darüber hinaus ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass nur 20% der von einem offenen Immobilienfonds verwalteten Objekte im Zustand der Bebauung sein dürfen. Für Gebäude, die sich in anderen Ländern mit Fremdwährungen befinden, für die es keine ausreichende Absicherung des Währungsrisikos gibt, darf dieser Wert höchstens bei 30% liegen.

Beteiligungen an Immobiliengesellschaften dürfen höchstens 20% des gesamten Fondsvermögens ausmachen. Dieser Wert erhöht sich jedoch auf 49%, wenn der offene Immobilienfonds eine Kapitalmehrheit an diesen Immobiliengesellschaften besitzt.

Wertermittlung der Immobilien

Für offene Immobilienfonds gilt der Grundsatz, dass der Wert aller Immobilien nicht nach dem Marktpreis ermittelt, sondern von unabhängigen Sachverständigen festgestellt wird. Dieser Wert richtet sich nach der deutschen Wertpapierermittlungsverordnung. Außerdem gilt es zu beachten, dass für höchstens 50% der Objekte, die Bestandteil eines offenen Immobilienfonds sind, Kredite aufgenommen werden dürfen.

Anteilsscheine und Ausschüttung

Alle Anteilsscheine für offene Immobilienfonds können börsentäglich erworben und dann auch wieder verkauft werden. Unter bestimmten Bedingungen könnte jedoch die Rücknahme eingeschränkt sein.

Sowohl der Annahme- als auch der Rückgabepreis werden täglich neu berechnet. Die Gewinnausschüttung für offene Immobilienfonds erfolgt in der Regel einmal jährlich. Bei dieser Gewinnausschüttung handelt es sich um die Gewinne aus Mieteinnahmen unter Abzug von Zins- und Tilgungsleistungen sowie von Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten.

Es gibt auch offene Immobilienfonds, die ihre Gewinne automatisch wieder in neue Liegenschaften investieren. Diese Fonds werden dann thesaurierende offene Immobilienfonds genannt.

Besteuerung der Erträge

Alle Einkünfte aus Kapitalanlagevermögen unterliegen der Abgeltungssteuer. Dies gilt auch für offene Immobilienfonds. Insbesondere die Einkünfte aus der Veräußerung von Anteilen gelten als privates Veräußerungsvermögen. Sie sind jedoch immer dann steuerfrei, wenn sie auf der Wertsteigerung von Auslandsimmobilien beruhen.

Sollte dennoch Abgeltungssteuer anfallen, gilt hierfür ein einheitlicher Steuersatz von 25%. Alle privaten Anleger haben jedoch die Möglichkeit, einen Freistellungsauftrag für Kapitalerträge zu stellen. Dadurch ist gewährleistet, dass ein bestimmter Teil ihrer Kapitalerträge in jedem Falle steuerfrei bleibt.

Anlagestrategien für offene Immobilienfonds

Alle Personen, die Geld in offene Immobilienfonds investieren möchten, verfolgen dabei ganz bestimmte Ziele. Diese Ziele können entweder kurz- oder langfristig ausgerichtet sein.
Bei der Buy-and-Hold-Strategie wird von einer längerfristigen Geldanlage und einem Anlagehorizont von 10 bis 12 Jahren ausgegangen.

Ein Großteil der Einnahmen soll aus der Vermietung und der Verpachtung der Objekte erzielt werden. Die Buy-and-Sell-Strategie ist dagegen nur kurzfristig ausgerichtet und umfasst einen Zeitraum von höchstens 5 Jahren. Hierbei erhoffen sich die Anleger schnelle Gewinne aus der Sanierung von älteren Objekten oder aus dem Kauf von preisgünstiger Insolvenzmasse.

Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds zeichnen sich in erster Linie dadurch aus, dass sie ihr Anlagevermögen breit streuen und nicht nur auf einige wenige Immobilien verteilen.

Dies bietet auch Kleinanlegern, denen ansonsten der Zugang zum Immobilienmarkt verschlossen bliebe, die Chance, mit Investitionen in verschiedene Büro- oder Gewerbeimmobilien eine dauerhafte und solide Rendite zu erwirtschaften.

Historische Entwicklung

Die Geschiche der offenen Immobilienfonds reicht bis in das Jahr 1938 zurück. Damals wurden sie aber noch nicht in Deutschland, sondern lediglich in der Schweiz angeboten. In Deutschland waren offene Immobilienfonds erstmals im Jahre 1959 erhältlich.

Eine maßgebliche Rolle bei der Einführung spielten die Bayerische Hypotheken- und Wechselbank sowie die Bayerische Vereinsbank, die heute unter den Namen Hypovereinsbank firmieren. Offene Immobilienfonds werden jedoch nicht nur von diesen beiden Kreditinstituten, sondern auch von zahlreichen anderen deutschen Banken oder Sparkassen angeboten.

Offene Immobilienfonds investieren in gewerbliche Objekte

Fast alle Anlagegelder, die einem offenen Immobilienfonds zufließen, werden in gewerbliche Immobilien wie zum Beispiel größere Bürokomplexe, Einkaufszentren oder Freizeitparks investiert. Im Gegensatz dazu gibt es jedoch nur sehr wenige offene Immobilienfonds, für die auch Wohnimmobilien als Anlageobjekte infrage kommen.

Wenn überhaupt, dann spielen die Wohnimmobilien nur eine sehr geringe Rolle. Alle zukünftigen Investitionsobjekte werden von unabhängigen Sachverständigen bewertet. Maßgebend dafür ist der aktuelle Verkehrswert der Liegenschaften.

Zahl der Investmentanteile von vornherein unbestimmt

Offene Immobilienfonds sind nicht zuletzt auch dadurch gekennzeichnet, dass die Zahl der möglichen Investmentanteile nie eindeutig festgelegt ist, sondern ständig variiert. Die Fondsgesellschaften geben im Laufe der Zeit immer wieder neue Investmentanteile heraus und nehmen bestimmte Anteile im gesetzlichen Rahmen zurück. Kommt es hierbei zu finanziellen Engpässen, kann die Anteilsrückzahlung für offene Immobilienfonds für einen Zeitraum von bis zu 2 Jahren vorübergehend ausgesetzt werden.

Offene Immobilienfonds haben eine solide Rendite

In der Zeit von 1995 bis 2005 lag die durchschnittliche jährliche Rendite für offene Immobilienfonds bei 4,1%. Offene Immobilienfonds gelten als inflationssicher und sind weitestgehend unabhängig von den übrigen Entwicklungen am allgemeinen Kapitalmarkt. Die in den offenen Immobilienfonds enthaltenen Investitionsobjekte sind oft langfristig vermietet und garantieren eine solide Wertsteigerung über Jahre hinweg.

Negative Renditen waren lange Zeit ausgeschlossen

Im Jahre 2006 kam es das erste Mal dazu, dass offene Immobilienfonds eine negative Rendite erwirtschafteten. Viele Bürogebäude hatten damals mit fallenden Mieten zu kämpfen, was deren Wert teilweise deutlich sinken ließ.

Dies wirkte sich auch negativ auf die Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds aus. So lag die durchschnittliche Rendite dieser Fonds in den letzten Jahren nur noch bei 3,9%. Viele offene Immobilienfonds mussten im Rahmen der aktuellen Finanzkrise wegen zu starker Mittelabflüsse vorübergehend oder dauerhaft eingefroren werden.

Faktoren der Wertentwicklung

Wie die Wertentwicklung eines offenen Immobilienfonds am Ende aussieht, hängt in erster Linie davon ab, ob es dem Fonds gelingt, seine Objekte zu dem Preis zu verkaufen, den der unabhängige Sachverständige als Wert geschätzt hat.

Bezug und Handel von offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds haben den großen Vorteil, dass sich auch Personen, die nur über relativ wenig Eigenkapital verfügen, an der Wertentwicklung von Büro-, Gewerbe- oder Geschäftsimmobilien beteiligen und dabei eine sehr solide Rendite erwirtschaften können. Schon mit monatlichen Sparbeiträgen von 25 oder 50 Euro ist es möglich, Anteilsscheine von offenen Immobilienfonds zu erwerben.

Offene Immobilienfonds bündeln das Geld ihrer Anleger

Jede Investmentgesellschaft, die sich dazu entschieden hat, offene Immobilienfonds zu verwalten, sammelt das Geld ihrer Anleger, bündelt es und gibt anschließend eine ganz bestimmte Anzahl von Anteilsscheinen aus. Das gesamte Fondsvermögen, geteilt durch die Zahl der Anteile ergibt dann den monetären Wert eines jeden Anteilsscheines. Die Investmentgesellschaft ist die formale Eigentümerin der von ihr verwalteten Objekte und wird als solche in das Grundbuch der Immobilien eingetragen.

Anteilsscheine sind börsentäglich handelbar

Durch den Erwerb einzelner Anteile wird der Anleger Miteigentümer am Fondsvermögen des offenen Immobilienfonds. Dadurch erwirbt er sich das Recht auf Gewinnbeteiligung und auf Anteilsrückgabe zum gültigen Rücknahmepreis. Dieser Rücknahmepreis wird täglich neu berechnet und unterliegt, ähnlich wie der Ausgabepreis, den aktuellen Entwicklungen an der Börse.

Erwerb von offenen Immobilienfonds

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, offene Immobilienfonds zu erwerben. Sowohl die Banken, als auch die meisten Finanzvertriebe oder Versicherungsunternehmen bieten ihren Kunden verschiedene offene Immobilienfonds an, mit denen sie sich nicht nur an der Wertentwicklung von deutschen, sondern auch von europäischen oder weltweiten Immobilienprojekten beteiligen können.

Eine Investition in offene Immobilienfonds ist entweder mit monatlichen Sparbeiträgen oder mit größeren Einmalbeträgen möglich. Jeder Anleger kann dabei selbst entscheiden, welche Form der Geldanlage er favorisiert. Auch eine Kombination beider Anlagevarianten ist denkbar. Wer regelmäßige Sparbeiträge in offene Immobilienfonds einzahlt, könnte diese Sparbeiträge bei finanziellen Engpässen oder anderweitigen Verpflichtungen auch einmal aussetzen.

Die bereits erworbenen Fondsanteile würden dann weiterhin Bestand haben und könnten zwischenzeitlich in ihrem Wert wachsen. Wenn der Anleger wieder über genügend finanzielle Mittel verfügt, könnte er den Fondssparplan erneut aufnehmen.

Ausgabeaufschlag und Rückgabeabschlag

Unabhängig davon, ob offene Immobilienfonds bei Banken, Sparkassen, Finanzvertrieben oder Investmentgesellschaften erworben werden, wird immer ein Ausgabeaufschlag in genau festgelegter Höhe fällig.

Die Höhe dieses Ausgabeaufschlags wird in % vom Anteilswert berechnet. Dieser Prozentsatz kann zwischen 3 und 7% liegen. Im Gegensatz dazu könnte beim Verkauf von Anteilen auch ein Rückgabeabschlag fällig werden. Für offene Immobilienfonds, die direkt an der Börse gehandelt werden, ist nicht nur eine Ordergebühr, sondern auch und eine Gebühr für die Börse zu zahlen.

Weitere Kosten

Neben den Gebühren für den Handel der offenen Immobilienfonds wird auch eine Verwaltungsgebühr berechnet. Diese Gebühr ist unterschiedlich hoch und wird von der Fondsgesellschaft jährlich erhoben.

Anbieter von offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds werden von verschiedenen Banken, Sparkassen, Versicherungen, Investmentgesellschaften und privaten Vermittlern angeboten. Dabei unterscheiden sich die Konditionen zum Teil erheblich.

Aus diesem Grunde empfiehlt es sich immer, vor der Entscheidung einer Investition in offene Immobilienfonds einen Vergleich der einzelnen Anbieter durchzuführen. Dies kann sowohl im Internet als auch bei den einzelnen Investmentgesellschaften vor Ort erfolgen.

Anbieter von offenen Immobilienfonds

Auch wenn das gesamte Angebot an offenen Immobilienfonds oft sehr unübersichtlich ist, konzentriert es sich im wesentlichen auf fünf große Investmentgesellschaften. Hierbei handelt es sich um Union Investment, Deka und AXA, die Deutsche Bank sowie die Commerzbank. Union Investment ist die Fondsgesellschaft der Volksbanken und Raiffeisenbanken, Deka gehört zur Sparkassen-Finanzgruppe und AXA ist eine der weltweit führenden Versicherungsgesellschaften mit Sitz in Paris. Sie verfügt auch in Deutschland über ein dichtes Vertriebsnetz und bietet neben den unterschiedlichsten Versicherungen auch offene Immobilienfonds an.

Union Investment

Bei Union Investment besteht die Möglichkeit, schon mit geringen Geldbeträgen an der Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds teilzuhaben. Sparpläne für offene Immobilienfonds werden bereits ab 50 Euro monatlich angeboten.

Diese Sparpläne können außerdem flexibel gestaltet und weitestgehend den persönlichen Bedürfnissen angepasst werden. Union Investment wurde am 26. Januar 1956 als Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe und als Investmentgesellschaft der DZ Bank Gruppe gegründet. Die Fondsgesellschaft hat heute ihren Sitz in Frankfurt am Main.

Deka – Investitionspartner der Sparkassen

Die Wurzeln der Deka-Finanzgruppe reichen bis in das Jahr 1918 zurück. 1956 als Kapitalgesellschaft gegründet, ging die Deka-Bank im Jahre 1999 aus der Deka und der Deutschen Girozentrale hervor.
Die Deka-Bank bietet ganz unterschiedliche offene Immobilienfonds an, deren Schwerpunkt sowohl in Deutschland als auch in Europa und in der ganzen Welt liegen kann. Die Investitionsobjekte werden dabei sorgfältig ausgewählt und können sowohl Bürogebäude als auch Hotels oder Einzelhandelsunternehmen umfassen. Offene Immobilienfonds erzielen ihre Gewinne in erster Linie aus den Wertsteigerungen der Objekte, aber auch aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Veräußerungsgewinnen.

Die AXA – ein wichtiger Partner für offene Immobilienfonds

AXA ist ein weltweit tätiges französisches Versicherungsunternehmen, welches neben allen gängigen Versicherungen auch zahlreiche offene Immobilienfonds anbietet. Die Kunden können dabei zwischen verschiedenen Fonds wählen und bei Bedarf auch ihr Anlagerisiko streuen.

Commerzbank und Deutsche Bank

Sowohl die Commerzbank als auch die Deutsche Bank haben verschiedene offene Immobilienfonds im Angebot. Der offene Immobilienfonds hausInvest der Commerzbank feierte am 7. April 2012 seinen 40. Geburtstag. Die Commerzbank betont dabei ausdrücklich, dass dieser offene Immobilienfonds in all den Jahren nur positive Erträge erwirtschaftet hat. Das gesamte Anlagevermögen wird auf 125 Objekte verteilt.

Ein großer Teil davon sind Handelsimmobilien. Der offene Immobilienfonds RREEF Grundbesitz global investiert weltweit. Dafür stehen 49 Objekte zur Auswahl. Er ist völlig unabhängig von anderen Anlageklassen und zu rund 60% steuerfrei.
Der Anlageschwerpunkt des offenen Immobilienfonds Grundbesitz Global der Deutschen Bank sind ausländische Immobilien, die ein hohes Entwicklungspotential aufweisen.